Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?
Что нужно для покупки квартиры?
На что обратить внимание в первую очередь?
Как правильно оформить сделку?
- Полные ответы с учетом последних законодательных изменений вы найдете в этой статье:
Покупка квартиры – важный шаг, связанный с большими материальными затратами и правовыми рисками.
Многие граждане самостоятельно занимаются поиском подходящего жилья и оформлением соответствующих документов, экономя на услугах риелтора или юриста.
Некоторые обращаются в агентства недвижимости, специалисты которых берут процедуру покупки на себя.
В этом случае процесс покупки квартиры значительно ускоряется, поскольку чистота квартиры проверяется опытными юристами, но при оплате определенного процента с совершаемой сделки.
Какой вариант выбрать, каждый решает для себя самостоятельно.
А. С чего начать покупку квартиры?
- Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?
Покупка квартиры начинается с осмотра вариантов, которые подбираются самостоятельно или с помощью риелтора.
Перед этим следует ознакомиться с основными характеристиками жилого помещения, такими как, количество комнат, этаж, район, транспортная доступность и развитая инфраструктура.
Согласитесь, отсутствие в районе детского сада или школы, не совсем удобно для семей с детьми.
В этом случае лучше отказаться от выгодного предложения и перейти к рассмотрению другой квартиры.
Помните, подходящая квартира всегда найдется, поскольку предложение на рынке всегда превышает существующий спрос.
Безусловно, понадобится время.
Добросовестный продавец – ключевая фигура при осуществлении грамотной юридической сделки.
Ознакомившись с квартирой, нужно назначить встречу с ее хозяином.
При этом следует иметь виду, что в соответствии со статьей № 177 .
Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, признанные недееспособными, не могут самостоятельно заключать сделки.
Такой договор можно оспорить течение трех лет.
Чаще всего над такими гражданами оформляется опека, поэтому возникшие подозрения легко проверить в отделе опеки и попечительства по месту их жительства.
Также следует избегать оформления договоров с лицами, стоящими на учете в наркологических или психоневрологических диспансерах.
Согласно п. 2 статьи № 181 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть расторгнута в течение года с момента ее заключения в связи с тем, что владелец не способен понимать значение своих действий.
В случае, если продавец продает квартиру на основании доверенности от хозяина квартиры, стоит настоять на знакомстве с ним.
Известны многочисленные случаи, когда недвижимость продавалась по поддельной доверенности и сделка впоследствии оспаривалась ее владельцами.
- Какие документы нужны для подписания договора купли-продажи?
Для совершения сделки требуются документы:
1. Копии и подлинники паспортов;
2. Выписка из домовой книги;
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру;
4. Экспликация;
5. Справка по форме 11-а;
6. Поэтажный план;
7. Разрешение органов опеки при наличии у продавца несовершеннолетних детей;
8. Разрешение супруга или совладельца на совершение продажи, заверенное у нотариуса.
Полный список документов зависит от конкретной ситуации.
По их перечню лучше всего проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости.
- Процесс покупки квартиры:
Если подходящий вариант для покупки найден, и решение принято, следует предпринять следующие действия:
Проверить квартиру на юридическую чистоту.
В первую очередь, нужно ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую квартиру, чтобы в дальнейшем не возникли сложности с оформлением на нее права собственности.
В частности, сделка может быть признана недействительной в случае, если продавец не является собственником жилья или недвижимость находится под обременением.
Поэтому продавец в обязательном порядке должен продемонстрировать подлинник паспорта, информация в котором должна полностью соответствовать внесенным в документы данным о собственнике квартиры.
В настоящий момент проверить документы можно самостоятельно, заказав их в МФЦ, где любой желающий может взять выписку на квартиру и убедиться в том, что на нее не наложен арест или обременение.
В такой выписке отсутствует личная информация о владельце: имя, паспортные данные, но содержится:
1. Описание квартиры;
2. Сведения о существующих притязаниях;
3. Ограничение права собственности;
4. Заявленные исковые требования
Ее можно заказать, не выходя из дома, на официальном сайте Росреестра или в территориальном органе ЕГРП.
Правда, выписку выдадут только в том случае, если квартира была зарегистрирована в реестре после 31.01.1998 года.
В противном случае, информация о недвижимом объекте в ЕГРП не содержится и документом, подтверждающим право собственности на квартиру, может стать договор купли-продажи, свидетельство на наследство и др.
- Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?
Кроме этого, стоит посмотреть технический план квартиры, составленный БТИ или кадастровым инженером, на наличие незаконной перепланировки.
Данная процедура, проведенная без соответствующего разрешения и не зафиксированная в техплане, принесет массу неприятностей новому владельцу недвижимости при оформлении на нее права собственности.
Изучить домовую книгу на наличие несовершеннолетних детей, родственников, осужденных и ушедших в армию.
Информация обо всех жильцах квартиры содержится в домовой книге.
С ее помощью легко выяснить, кто был прописан на жилплощади и куда выбыл. правда, здесь стоит учесть такой факт – граждане, проходящие военную службу или находящиеся в местах лишения свободы, могут по возвращении претендовать на недвижимость.
Несовершеннолетние дети – еще одна категория, права которых могут быть ущемлены в процессе продажи квартиры.
Судебные иски по этому поводу подаются последнему владельцу недвижимости.
Поэтому у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, нужно попросить разрешение от отдела опеки на продажу жилого помещения.
При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, продавец должен известить остальных владельцев о своем намерении с указанием стоимости и условий сделки.
Иначе любой сособственник вправе требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на него, так как он обладает преимущественными правами покупки доли.
На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами.
Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям.
В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.
- Заключение договора купли-продажи:
После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи.
Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:
Срок освобождения жилищной площади.
Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать.
Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения.
В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
Оплата квартиры.
Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку.
Ключ от нее передается после подписания договора о продаже (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.
- Регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП.
Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра.
Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.
Стоит отметить такую деталь – при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.
Пусть эта статья вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа "Авантаж-Юнион"
