В данной статье мы хотим рассказать нашим читателям об основных изменениях в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В конце ноября 2017 года Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в ходе интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, расценив подобные договоры как наследие недоразвитого жилищного рынка.
На официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.
Пару слов о «Эскроу-счете» - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
- Реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа:
1. Подготовительный - (до 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
2. Переходный - (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года), заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
3. Завершающий - (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года), переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу.
Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
По сути, создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан РФ в строительстве будет очень трудно.
Долевое участие - беспроцентное финансирование застройщика, по «удобству использования» находится для девелоперов вне всякой конкуренции.
Тем не менее законодателями взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.
Правительством был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года No 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.
Поправки в закон вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года.
Многие из них носят кардинально новый характер.
Новые изменения серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан.
Причем если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества – лишь начало плеяды поправок в 214-ФЗ.
Но уже сейчас многие эксперты утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (в первую очередь – мелких и средних застройщиков), снизят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к росту цен на жилую недвижимость.
Здесь не лишним будет вспомнить, что со времени своего принятия 214-ФЗ в той или иной степени менялся неоднократно.
Закон потерпел изменений уже 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать рынок строительства более прозрачным и защищенным вызывала аналогичную резкую критику со стороны девелоперов.
Тем не менее в сфере девелопмента по-прежнему работают крупные, средние и мелкие застройщики.
Правда состоит и в том, что предпринимаемые ранее попытки реформирования не смогли решить проблему обманутых дольщиков.
Насколько же реально будут «работать» нововведения, насколько далеко они пойдут в действительности, и насколько положительной или отрицательной станет их работа?
- Когда «заработают» новшества:
Сразу обращает на себя внимание то, что большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года.
То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности своих намерений, отвел строительным компаниям целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы на рынке недвижимости.
Нечто подобное уже имело место в момент принятия самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие было распространено на объекты, разрешение на строительство которых получалось после 01 апреля 2015 года.
Тогда многие застройщики просто получили разрешение на строительство целого ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно достраивали их, не подпадая под действие нововведений.
Сегодня, на строительном рынке Краснодарского края наблюдается схожий сценарий.
Примечательно, что многие новостройки, применяемые новшества 214-ФЗ не затронут вообще.
Речь идет о тех жилых комплексах, которые строятся по схеме жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир.
Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство, и здесь правоотношения «застройщик-гражданин» 214-ФЗ совсем никак не регулирует.
Интересно, что при этом нововведения в закон лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций.
Так как одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно покончила с «вексельной схемой» финансирования новостроек.
- Общие требования к застройщику:
Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие - «специализированный застройщик».
Отныне специализированным застройщиком может быть только хозяйственное общество – корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ.
Уходят в прошлое такие застройщики, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения.
Так как застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, иных функций осуществлять не может, данное правило представляется логически обоснованным.
Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика).
Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров многоквартирных домов.
Это новшество существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний.
Теперь строительная организация вначале должна «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы.
Лишь потом сможет получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.
Новые поправки в закон затрагивают и чистоту кадров строительных компаний.
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономической деятельности или против государственной власти.
Так же быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами).
Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.
В публикуемой на общее обозрение проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.
Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика.
На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
Застройщик будет обязан размещать всю информацию в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
- Финансовая устойчивость застройщика:
Целый ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.
Собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.
Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.
Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Таким образом, со стороны правительства сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.
Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.
Однако представляется, что этот запрет на практике может быть легко обойден регистрацией дочерних компаний на «своих» физических лиц, формально никак не связанных с организацией-застройщиком.
Строительная компания не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.
Как уже отмечалось, отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе - векселя).
- Требования к строительству:
Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.
Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».
Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома.
Конечный жилой дом в этой «порочной» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.
Согласно нововведениям в Федеральный закон №214 застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
По мнению законодателя изменения в Федеральном законе, будут способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика.
Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.
Отсутствие экспертизы в этой области (преимущественно – сфера загородного строительства) зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.
- Компенсационный фонд;
Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.
Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам.
Стоит отметить, что ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала.
Согласно статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.
В этой связи решение законодателя об отмене указанного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.
Вместе с тем, сумма в 1,2% от цены ДДУ вполне соотносится с суммами, которые застройщики платили в страховые компании.
Уже в октябре 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» начала свою работу.
Невозможно не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии дольщикам, такая система более надежна, чем действующая сейчас.
Уже сформированные в фонде денежные средства намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.
При этом законодатели остались верны себе и ранее взятому общему курсу на саморегулирование отдельных сфер бизнеса, возложив обязанность по финансированию работы фонда на самих участников долевого строительства – застройщиков и граждан.
Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.
- Банковский контроль:
Закономерным итогом банковского лобби стало предоставление широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет специально определяться Правительством РФ.
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
Наиболее дискуссионным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль.
Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д.
В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.
Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с уже предусмотренным 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ, действительно является неожиданным решением.
Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (застройщиков) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые поставлены в зависимость от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотребления и коррупции.
В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль за финансовыми потоками строителей снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.
Наконец, банковский контроль можно расценить как своеобразный тест на возможности банков контролировать рынок долевого строительства.
Напомним, что согласно дорожной карте реформирования института долевого строительства, уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу или специальных счетов.
Последний факт также вызывает немало споров о природе законодательных изменений.
В данной схеме всё указывает на то, что сливки снимает не застройщики (в силу все усложняющихся требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается) а финансовые организации.
Исходя из вышеизложенного можно предположить, что нас ожидает рост цен на первичном рынке недвижимости.
Например, банк выдает ипотечный кредит участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты.
Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу.
А потом банк снова этими же деньгами кредитует застройщика на строительство дома, и вновь под проценты.
При этом сам застройщик по условиям кредитного договора подпадает под полный контроль банка.
Таким образом, фактически «не вынимая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и с участника долевого строительства, и с застройщика.
- Вывод:
Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные.
Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».
Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам.
Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.
Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры которых застройщики будут вынуждены считаться.
Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.
Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.
Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.
Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса – на создание рынка «Доступного жилья».
Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.
Впрочем, четко ответить на этот и другие важные вопросы сможет только практическое применение рассмотренных новшеств законодательства в жизни.
Пусть эта статья Вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа "Авантаж-Юнион"
- Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
