Президент Российской Федерации в октябре 2017 года на совещании с членами правительства дал поручение правительству совместно с Центробанком подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием.
Данное поручение означает, что продаваться на рынке недвижимости будут только готовое жильё.
Под словосочетанием «Готовая квартира» подразумевается банковские гарантии при строительстве объекта.
То есть «Долёвка» никуда не уходит – добавляются контролирующие органы, которые должны защитить будущих покупателей.
Мнение людей по этому поводу разделились.
Некоторые поддерживают предлагаемый законопроект и считают, что это пойдёт однозначно на пользу.
Другие полагают, что в случаи отмены Федерального закона No214, произойдёт крах рынка, уход мелких строительных компаний и удорожания квадратного метра до 40%.
Эксперты полагают, что участие в долевом строительстве - отработанная и законная схема реализации жилья, предусматривающая ряд защитных механизмов для граждан приобретающих жильё, и понятная для всех участников рынка.
Стоит отметить, что участие в долевом строительстве согласно Федеральному закону No214 даёт возможность приобрести жильё гораздо дешевле, чем приобретать уже готовое.
Конечно, риски для покупателя в данном случае выше, нежели в предложенном проекте, но потенциальный рост стоимости приобретенной недвижимости больше.
Предлагаемое нововведение не отменяет полностью долевое строительство, он удаляет взаимодействие между дольщиком и застройщиком.
В прямых отношениях «Застройщик» и «Дольщик» - появиться посредник в виде финансовой организации «Банк», который будет выступать в роли гаранта исполнения взятых на себя обязательств со стороны строительных компаний.
Принципиальная разница между «Долевым» финансированием и «Проектным» заключается в распределении рисков между банком, застройщиком и будущим собственником.
Инициаторы новой схемы предлагаю продавать уже "Готовую недвижимость", тогда по какой схеме будут приобретать на стадии фундамента?!
Это будет выглядеть явно не так как сейчас «Дольщик» и «Застройщик» - всё через финансовые структуры.
- Плюсы нового проекта:
Предложенный механизм подразумевает, что денежные средства дольщиков будут расходоваться на строительство только со специального банковского счёта в банке по согласованию с кредитной организацией, которая будет контролировать строительство.
Польза для покупателя будет в том случае, если стройка будет заморожена, то в этом случаи предъявлять требования можно не только компаньону «Застройщик», но и посреднику «Банк», который, в свою очередь, также должен гарантировать возврат финансов.
Данный механизм взаимоотношений между дольщиком, застройщиком и банком должен защитить будущего потребителя, обеспечив его дополнительной гарантией.
Предлагаемый механизм действительно увеличивает вероятность получения дольщиком, своих денежных средств обратно при проблемах на объекте строительства и повышает вероятность завершения и ввода в эксплуатацию объекта.
По мнению экспертов, единственным преимуществом продажи «Готовых квартир» - улучшение качества, поскольку клиент сможет получить максимальную информацию при покупке.
Застройщикам уже не удастся изменить концепцию в свою пользу или приукрасить проект в бумажной его стадии.
Хотя с другой стороны, строительные компании которые дорожат своим именем всегда ответственно подходили к теме прозрачности отношений между ним и покупателем.
На их сайтах в свободном доступе находятся вся разрешительная документация.
- Минусы нового проекта:
Аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что для строительных компаний схема несет в себе определенное количество минусов, нехватка времени, чтобы подстроиться под новые условия работы.
Нововведения может привести к тому, что снизятся темпы выхода в эксплуатацию возводимых объектов, так как строительные компании предпочтут завершать существующие, а не начинать новые.
Не все застройщики смогут получить банковские гарантии, следовательно, продавать по «Новой схеме» вследствие чего им придется или уйти с рынка или продавать по другим схемам.
Возможно, это приведет к постепенной монополизации рынка.
Предлагаемый проект по реализации недвижимости скорей всего приведёт к удорожанию квадратного метра в связи с появлением еще одного участника – «Банк»
Связано это с тем, что у финансистов появятся дополнительные расходы для контроля процесса строительства.
Ясно одно – законопроект ещё не раз будут «Перекраивать» и очень хочется надеяться, что будущие покупатели будут только в плюсе.
- Кому выгоден проект «Готовая квартира»?
1. Покупатель
2. Частный инвестор
3. Строительные организации
4. Государство
5. Финансовые организации
Давайте порассуждаем кому выгодны новые условия?!
Покупатель:
Перспектива для дольщика в ожидаемом законопроекте довольно сомнительна.
Повышение стоимости квадратного метра может стать несбыточной мечтой для огромного количества граждан, которые сегодня ещё пытаются копить денежные средства, чтоб купить недвижимость.
Частный инвестор:
Если проект финансирования вступит в силу, возможности заработать на «Первичном» рынке уже не будет.
Учитывая, что наши соотечественники рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования с целью приумножений сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.
Строительные организации:
Ожидаемая отмена «Долевого Участия» не радует их так же, как и покупателя.
По схеме «Долевое строительство» компании работают, имея дешевое фондирование на всех этапах строительства и как результат, могут продавать дешевле.
С вступлением нового механизма, застройщикам придется использовать банковское кредитование.
Проценты за заёмное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен.
Небольшие компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов, и пройти андеррайтинг ведущих банков.
Государство:
Не всё так плохо - снижение финансовой нагрузки на обеспечение обманутых дольщиков недвижимостью.
И потом, снизится нагрузка на судебную и административную систему.
По большому счёту власть снимает с себя ответственность, перекладывая её на плечи финансовых организаций.
Выглядит это следующим образом - вы финансируете, вы и гарантируете безопасность.
Финансовые организации:
С большей части вероятности получат многократную выгоду.
Банк предоставляет кредит строительной организации, которая теперь не будет иметь возможности привлечения средств от населения.
Так же выдаёт кредит населению для покупки квартиры в строящемся доме.
Схема такова – все движения через финансовые организации !
- Что в итоге:
Подводя итоги стоить отметить, что при ограничении доступа к средствам покупателя, рынок девелопмента ждёт «Встряска»
Из вышеизложенного можно сделать вывод – предлагаемые меры увеличат расходы застройщика, что скажется на себестоимости, а значит и на конечной стоимости недвижимости.
В итоге все расходы застройщиков по факту перекладываются на карман покупателя.
Пока о последствиях говорить сложно, так как в проекте этого закона еще много неопределенных факторов.
В то же время не исключено, что компании занимающиеся строительством будет использовать обходные пути в реализации жилья.
Из предложенной схемы ясно одно - купить недорогую квартиру в Анапе без посредников уже будет невозможно.
- Центр недвижимости города курорта Анапа "Авантаж-Юнион"
- Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
