Покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами.
Это и является рассрочкой, условия очень грамотно с помощью, желательно, юриста прописываются в договоре- купли продажи.
Как правило, в ипотечных сделках участвует банк.
И люди считают, что оформить сделку можно только через финансовую структуру.
Оформить сделку можно и без участия банка, а лишь при участии двух сторон – продавца и покупателя.
Это будет являться рассрочкой с залогом, условия которой прописываются в договоре купли – продажи.
Такие сделки проводятся редко.
Но так как продажа на вторичном рынке замедлила темпы, хочется думать, что продавцы будут идти на такой вид сделки.
- Что такое ипотека между частными лицами?
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все.
Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.
Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.
А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести.
Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.
Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой в силу закона, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.
- Зачем нужна ипотека между физическими лицами?
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация.
Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.
При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.
Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается.
Заплатить за новую они не могут, и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему.
В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.
В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
- Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?
Эта сделка, с использованием ипотеки в силу закона ( рассрочка ) проводится точно так же как и обычная: стороны обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки.
Разница заключается в следующем:
1. В договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
2. При подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
3. В выписке ЕГРН ставится отметка об обременении.
То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
- Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты.
Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
1. Общая стоимость квартиры;
2. Размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
3. Размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
4. Количество платежей;
5. Дату и порядок внесения платежей;
6. Срок полного погашения задолженности;
7. Штрафные санкции за просроченные платежи;
8. Порядок расторжения договора в случае не поступления платежей;
9. Указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
- Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:
По согласованию сторон стоимость указанной квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Оплата стоимости квартиры, покупателем, производится в следующем порядке:
Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости квартиры, уплачена покупателем наличными продавцу при подписании настоящего договора, в связи с чем продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.
Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости квартиры, покупатель обязуется выплатить продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2018 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости квартиры в месяц.
Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
В случае, не поступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, с покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости квартиры за каждый день просрочки.
В случае не поступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего договора утратившим силу.
В случае признания настоящего договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, квартира передается в собственность продавцу, а покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего договора и до даты признания настоящего договора утратившим силу.
В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты, согласованной сторонами настоящего договора цены квартиры, квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены квартиры.
До полной оплаты, согласованной сторонами настоящего договора цены квартиры покупатель не имеет права совершать любые сделки с квартирой, за исключением передачи квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.
Залог с квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему договору, подписанным сторонами в присутствии нотариуса.
После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего договора.
Для снятия обременения с квартиры стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
- Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?
Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке.
Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры.
Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.
Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств.
Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.
Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
- Риски для продавца
Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить.
Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег.
Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято.
Это исключает перепродажу объекта недвижимости.
То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:
1. Суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
2. Суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
3. Суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.
Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт.
Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.
- Риски для покупателя.
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.
Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме.
Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.
Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон.
Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.
Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок.
Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.
Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением.
Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим.
Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.
И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».
Пусть эта статья вам будет полезной ! (Центр недвижимости г-к. Анапа "Авантаж-Юнион")
