1. Покупая квартиру в новостройке, возникает почти у каждого покупателя вопрос, что лучше для него, земля в аренде у застройщика или в собственности.
2. Какие документы нужно посмотреть у застройщика по земле?
3. Что выгоднее для застройщика покупать землю под застройку или арендовать?
4. Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить арендную плату за землю?
Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.
В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.
Одним из наиболее важных пунктов является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.
Что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?
Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность.
Под строительство можно взять землю в аренду.
Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.
В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.
«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».
Как же быть собственникам жилья, что для них предпочтительней ?
По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет.
Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.
«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика.
C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность.
На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.
«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем.
Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».
«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен.
В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание.
Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), чаще всего государство.
Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается»
«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды.
Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит.
Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».
Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным.
Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.
Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд.
Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей.
Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.
Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса.
Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений.
Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».
Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.
Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге.
Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.
Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?
Да, это действительно так.
Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли.
В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта.
Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.
«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома, это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю.
А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически.
Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства одного квадратного метра, что, в свою очередь, повышает цену объекта».
«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект.
Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи.
Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.
Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность.
Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».
Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?
Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом.
В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников.
В случае собственности – ежегодный земельный налог.
Пусть эта статья вам будет полезной !
Центр недвижимости г-к. Анапа "Авантаж-Юнион"
Телефон горячей линии 8 800 350 76 78 (звонок по России бесплатный)
